前人追求“有房住” 今人追求“有住房”

2012-12-14 10:08 我要评论
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(长江商报)拥挤的上海法租界,乔治·斯威尔拍摄于1907年,收录于《1860-1930:英国藏中国历史图片》下册,国家图书馆出版社2008年版。本版图片均由出版社提供

  民国十年大兴县鄂蔡氏卖地白契,北京大兴区居民李翠屏女士提供。

  长江商报消息《民国房地产战争》讲述民国“房产史”

  “居者有其屋,我们从来做不到。居者有其史,也许可以从这本书开始。”这句话是一位文化人对80后专栏作家李开周最近推出的新书《民国房地产战争》所做的评价。

  李开周弃理从文,2006年开始专职写作,这些年在30多家媒体上开专栏,内容几乎全是“房产史”,比如“千年宅事”、“民国房事”等。中国古人不重视数字,关于地价和房价的文献,关于不动产交易的记载,鸦片战争以前几乎没有专书问世。因为资料太稀缺,必须从浩如烟海的文献当中爬剔房地产市场的轮廓和细节,这样写作耗时太长,投资回报率太低,所以“房产史”写作至今还是冷门。但李开周觉得自己做这件事是兴趣所致,还是挺划算。

  在有意识地重点搜集与民国楼市相关的文献两年后,他写作了《民国房地产战争》这本书。该书罗列了丰富翔实的数据、文献和事例,给我们重现了民国时代的疯狂楼市。书中讲述了很多神奇现象,例如民国也有炒房,也有按揭,也有大学生做蚁族;也提出了一些大胆结论,例如战争抬升房价是历史规律,影响房价的是社会心理而不是供求关系,民国北京的居住成本在各大城市中排名靠后等。

  从这本书中,你能真真切切地看到了二次革命成功后广州地价飙升,看到了九江租界收复后天津楼市崩盘,看到了上海西客站低价征地时沪西农民卧轨,看到了南京中山路暴力拆迁后安徽难民示威,看到了鲁迅、茅盾、丁玲、冰心为租一套合适的房子而四处奔走……

  李开周近日接受本报记者专访时表示:这是一部严谨的书,还是一本新鲜的书,一种不算僵化的历史叙述。“僵化的历史叙述只关心政治,只关心战役,只关心生产力发展和生产力进一步发展,却一点儿也不关心人们吃什么喝什么以及住什么房子,而我始终认为,后者才是真正的历史。”

  本报记者卢欢

  ■访谈

  关于“民国热”

  既不美化,也不丑化

  锐读:“民国热”被认为是最近一两年的一个文化热词。与很多人倾向于“美化”民国不同,您觉得它绝不是美好的时代。您对民国怀有怎样的感情?

  李开周:民国有光彩夺目的地方,比如说百家争鸣、教育独立、舆论开放、出版自由,比如说出了那么多大师级的学者、作家、思想家。但伴随着经费短缺、军阀割据,到了国民革命军北伐胜利以后,蒋介石领导下的南京国民政府一头独大,大学里马上就有了政治教育,社会舆论被控制得密不透风,中国文化界很快从百家争鸣退步到集体噤声,也只有在尚未收回的少数租界城市还能发出自由的声音。

  单从文化角度观察,民国前期是值得怀念的,民国后期就不值得怀念,而民国前期之所以值得怀念,不是军阀们觉悟高,而是因为他们忙着争夺枪杆子,还没有顾得上管制舆论。事实上,当军阀尝试去管制的时候,所用的手段是极其残忍的,北京报人邵飘萍被杀不就是一个例子吗?抛开文化,单看民生,民国就更不值得怀念了:军阀混战,炮火连天,和平年月短,战乱时间长,无论国军还是日军,无论张大帅还是李大帅,都会强拉壮丁,都搞苛捐杂税,农民逃荒,市民逃难,迁居于大后方的师生天天忙着跑警报。那样的日子,那样的时代,我一想起来就不寒而栗,必须烤一把火才能暖和过来。

  锐读:坊间大量民国书让民国呈现出更立体的画面。您的新书聚焦民国时期的房地产,从生活中的“住”这个角度切入民国历史,有什么特别的考虑?这样会找到您想要的民国真相?

  李开周:释迦牟尼有句名言:“欲令入佛智,先以欲勾牵。”你想让大伙跟着你进入某个胜景,得先拿出人们感兴趣的东西出来。这些年房价居高不下,住房是人们最关心的话题之一,关于当前的住房市场已经有很多人在讨论了,还没有人谈过民国时代的住房市场,于是我就把这个话题摆到桌面上,我想它会是大家感兴趣的话题。

  翻读这本书,你会发现民国并不像自己想象的那么美好,同时也不像自己想象的那么不美好,进而就会对“美化”民国和“丑化”民国的种种叙述产生疑问。既不美化,也不丑化,理性就占了上风,理性占了上风,真相才有可能浮现出来。

  关于民国武汉楼市

  当年武汉房价超过成都,接近天津

  锐读:在别人看来,您阅览的墓志、方志、契约、年谱之类也许显得庞杂枯燥。您的兴趣点是啥?又怎样从浩瀚的材料中选择有用的东西直抵目标?

  李开周:这些冷门文献正是研究“房产史”所必备的“秘密武器”。在我眼里,看似无关的种种文献其实都生活在一个熟人社会,他们彼此之间是小舅子跟大姐夫或者外甥女跟三舅妈的关系。我们豫东平原有句谚语:“亲连亲,亲套亲,打断骨头连着筋。”你跟一个亲戚混熟了,顺藤摸瓜找下去,就能找到他的一大串亲戚,进而找到你真正想认识的那位亲戚。

  锐读:战争对民国楼市以及民国人的居住习惯有着极大影响,这也是您书中的核心主题。您指出,战争有时候恰恰能让房价上涨,这颠覆了很多人认为战争会使房价下跌的想法。还有哪些观点可能会推翻读者对于民国房地产市场的想象?

  李开周:第一,房价涨跌跟大多数国民的收入并没有直接关系。例如1942年河南大灾荒,半个省的农民穷困到人吃人的地步,而省会开封依然房价坚挺,甚至还有进一步上涨的迹象。这个案例在书中没有写到,待机缘成熟的时候,我要专门写一本小书来描述,这本书可以叫做《1942:灾荒中的房荒》。

  第二,现在我们熟知的“按揭”一词,并非改革开放后才引进的外来词,它在民国时代的广州和上海就已经很热门,而且那时候的房奴已经涌现了,鲁迅的一个学生就是房奴。事实上鲁迅也做过房奴,只是时间很短,他用几个月就还清了房贷。

  第三,民国一线城市的开发商数量比今天还要多,只是当时的开发模式跟现在截然不同。

  当然书里还讲到了其他一些比较复杂的观点。

  锐读:您了解到的当年武汉楼市是怎样的状况?战争对当年武汉房价的具体影响如何?

  李开周:抗战以前,武汉因为有租界,汉口的市容市貌相对良好,吸引大批有钱人定居,房价超过成都,接近天津。抗战胜利以后,一方面是难民和复员军人返城,另一方面是战火毁坏了超过四成的住房,人多房少,房价涨得更高。

  例如1947年元月,沙湖街有一所小平房出售,没有院子,建筑面积只有六厘,折合四十平米不到,成交价竟然高达四百万元(法币)。当时法币已经贬值,四百万元并不算天文数字,但是市民收入很低,公立中学的教师月薪只有三万元,需要不吃不喝积攒十几年薪水,才能买得起一所小房子。更严重的问题是,法币贬值的速度越来越快,假如人们靠积攒薪水来买房的话,他们会发现永远也买不起——等积攒到四百万元的时候,法币已经成为废纸了。

  住房短缺和通货膨胀所造成的买房难不只在武汉发生,从1946年到1949年,除了重庆,当时所有的大城市都经历了,以至于连国民党的党报都发出了“通都大邑房荒极为严重,公教人员及薪水阶级最受威胁”这样的悲叹。

  关于两种社会心理

  民国房奴比例远远没有现在高

  锐读:您在书中点评了现今和民国两种社会心理:我们必须拥有一套属于自己的房子才踏实,追求的是“有住房”;而民国人只关心住房质量而不在于产权归属,追求的是“有房住”。这很有意思,与背后不同的社会环境有关吧?

  李开周:民国是乱世,节衣缩食买下一所房,虽然没有七十年的产权期限,却有被敌机炸掉或者被军人征用的风险,所以大多数居民都有朝不保夕的心态,有见识的人士宁愿租房而不是买房。包括开发商,买地建房的极少,租地建房的很多,房子盖好,再租出去,一是节省开发成本,二是迎合人们只租不买的居住需求。

  整体来看,民国人买房的兴趣没有我们今人强烈,所以房奴的人数和所占的比例也远远没有现在高。我不认为这是好事,但这也不算是坏事。

  锐读:现在大都市的买房难和租房难,早在民国时代就发生了。在房产的建筑、买卖、租赁、契税、福利分房等问题上暴露出的社会矛盾和处理问题方式,您觉得,民国有哪些重要教训值得当今吸取?

  李开周:首先是房产税,民国大多数城市是不分对象一律收取,把这个税种变成了剥削手段而不是调控手段,最后增加了普通百姓的居住成本,将来我们全面开征房产税的时候必须避免走这条老路。其次是住房保障当中的腐败问题,民国缺乏监督,参事会只是摆设,希望我们这个时代能有真正有效的监管。

  关于当今楼市

  公租房或成低收入家庭解决居住问题的有效渠道

  锐读:从民国到今天,大半个世纪过去了,已经过去的事情还会反复出现,这让读者感觉您的文字既是古代的又是现代的,读这本书不是读历史而是读新闻。您怎么看历史在轮回?

  李开周:历史其实没有轮回,只是咱们人类的劣根性和体制的相似处在作怪。只要咱们集体躁狂的本性不变,楼市就会一次又一次疯涨而后又崩盘,崩盘而后又疯涨,就像帝制时代一治一乱的周期大循环。另外,只要官权一直缺乏有效制衡,住房保障领域的贪污腐败就一直会像苍蝇一样挥之不去,这个我们没法避免。

  锐读:从鉴古知今这个层面上,您对现代房地产的未来有哪些预测?对当今政府改革现行住房制度、最大限度保障低收入者的居住权方面有何期待?

  李开周:首先我觉得住房调控还将持续下去,而房价却会在调控的同时继续上涨,并且上涨速度会越来越快,四五年内大概就会出现真正的崩盘。但是崩盘并非永久,将来楼市还会继续火爆。最近的两三年,房产税应该会普及到全国各大城市,它会比民国时的房产税合理得多,但它无法抑制房价的继续上涨。住房保障的力度也会更大,不过经适房恐怕会逐步取消,因为凭我们的监管制度无法避免经济适用房沦为权贵们的分赃盛宴,将来很多低收入家庭解决居住问题的有效渠道应该是公租房,就像西方一些国家一样。

  本报记者卢欢

  ■书摘

  地下室房租奇高颜料商发战争财

  1937年,上海建筑学会主编的《建筑月刊》第五期刊登的一篇报告按照日军空袭的偏好程度给大城市里的公共建筑排了个序:最容易遭到空袭的是火车站,其次是自来水厂,其次是电灯厂和电力厂,再其次是煤气厂,然后是军事机关、行政机关和交通机关,然后是学校、医院,最后是剧院、电影院等游艺场所。

  买房时该怎么选?第一,市中心的房子不能买,因为市中心人多,日机专拣人多的地方扔炸弹;第二,晚上灯火通明的地段不能买,因为日机经常挑夜里发起空袭,哪儿有亮它就奔哪儿去。第三,高层的、带有电梯的公寓不能买,因为目标明显,炸起来方便。日军轰炸时日久了,到后来,城郊的房价一般比市区高,地下室的房租一般比上面的公寓高,往常没人过问的房子,居然成了最佳避难所。这是抗战时期房地产界的一大奇观。

  那时各大城市总是要限电,除了因为电力短缺,还有军事方面的考虑。在空袭频繁的时候,无论日军、日伪政府还是国民政府,都会搞灯火管制。在上海陷落的那段岁月里,人们要过夜生活,只有在门窗上打主意。有钱人挂一道厚厚的、不透光的窗帘,把窗户遮得严严实实。所以暗色调的窗帘一向比亮色调的卖得快。穷人如果夜里需要加班加点赶活儿,就在窗户上糊黑纸或用染黑的破床单当窗帘。那时候上海人外逃的不多,沦陷期间常住人口仍然超过四百万,即使其中一百万人用床单当窗帘,也需要购买大量颜料,于是很多颜料商暴富起来,莫名其妙地发了战争财。

  民国楼市混乱鲁迅买房谨慎

  1918年左右,鲁迅的家人和族人把绍兴老宅卖了出去,为了让母亲和兄弟有个安身之所,他着手在北京买房。当时鲁迅做着教育部佥事,级别相当于现在的处长。在民国做官,没有免费的公房,也享受不到便宜的内部认购,以至于大多数官员不得不像宋朝的“干部”那样,只能长期租房居住。1919年,鲁迅才买下第一所房子。那时候,他已年近不惑,参加工作已经10年。

  从《鲁迅日记》中看,从1919年1月到7月,他先后在北京城区的报子街、铁匠胡同、宁伯街、鲍家街等处看房,花了大半年时间,才选定西直门内八道湾胡同一处四合院。为了规避风险,他又去警察厅、巡警分所、市政公所等有关部门,调查待购房屋有没有产权纠纷。

  鲁迅买房之所以非常谨慎,跟他的性格有关,也跟民国房地产市场的混乱有关。后者主要表现在产权不明晰上。第一,民国很多地方还延续着帝制时代延续了两千年的“卖房先问亲邻”陋俗——业主卖房之前,必须征询族人和四邻的意见,必须满足他们的优先购买权,不然他们很有可能在房屋成交之后闹事。第二,在民国前期的北京,还没出现规范的房产证,只有此前的房契(时称“上手契”)作为产权凭证,而一套房子是否已经出售、抵押或存在债务,在卖家出示的“上手契”上面是看不出来的。

  李开周

  河南开封人,专栏作家。做过测量和预算,2006年从事职业写作,先后在世界新闻报、中国财经报、金陵晚报、万科周刊、新京报等媒体开设专栏,兼为文史题材专题片撰写解说词。已出版专栏结集:《祖宗的生活》(齐鲁书社)、《千年楼市:穿越时空去古代置业》(花城出版社)、《食在宋朝:舌尖上的大宋风华》(花城出版社)。

 

 

责编:YN

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